Quels sont les frais lors d’un achat immobilier ?

Dans le monde de l’immobilier, les particuliers optent plutôt pour l’achat d’un bien déjà achevé ou en VEFA, car ils sont réticents à l’idée de faire construire du fait des différents coûts engendrés. Lors de l’achat d’un logement déjà achevé, il faut prendre en compte quelques frais annexes, en plus du prix du bien, pour déterminer le coût réel du projet. Voici un guide pour vous aider à faire le calcul du budget total nécessaire à prévoir.

Le prix d’achat du logement

Lors d’un achat immobilier, il est à noter que les frais annexes dépendent en grande partie du prix d’achat de la maison ou de l’appartement. Plus ce dernier est élevé et plus vous devez prévoir un budget plus conséquent pour concrétiser votre projet. D’où l’importance de bien négocier le prix proposé par la personne ayant mis en vente le logement. En général, le prix d’achat repose sur :

• Le type de bien: selon qu’il s’agisse d’un logement neuf ou d’un logement ancien, le prix sera différent.
• La localisation géographique
• L’environnement

Ne vous contentez pas d’une seule offre de vente immobilière, consultez différentes annonces immobilières et faites jouer la concurrence afin d’obtenir le bien au meilleur prix. Cela allègera quelque peu le coût total de votre achat immobilier.

Le coût du financement de votre achat

Sauf dans le cas où vous avez les moyens pour acheter directement la maison ou l’appartement mis en vente, ce qui est assez rare pour un acquéreur, vous devrez préalablement souscrire un crédit immobilier avant de devenir propriétaire du bien en question. L’emprunt d’un certain montant auprès des banques ou autres institutions financières implique évidemment des frais annexes à prendre en compte, notamment :

• Les frais de dossier bancaires
• Les garanties bancaires obligatoires
• Les intérêts de l’emprunt
• Le coût de l’assurance emprunteur

Les frais du dossier de demande de crédit

Naturellement, vous aurez à rémunérer l’établissement bancaire prêteur qui se chargera d’étudier et de traiter votre dossier de demande de prêt immobilier. Cette rémunération peut varier d’un organisme à un autre, sachant que vous pouvez la négocier dans certains cas.

Pour optimiser vos chances d’obtenir un crédit auprès d’une banque, il faudra lui prouver que le taux de votre apport personnel équivaut à au moins 10 % du montant total de la somme empruntée.

Les garanties bancaires obligatoires

Avant d’octroyer un crédit à qui que ce soit, les banques doivent s’assurer que l’emprunteur est bien en mesure de le rembourser, notamment en prenant en considération sa situation financière (taux d’endettement, reste à vivre…) et professionnelle (CDI ou CDD).

Il y a alors des garanties obligatoires qui leur sont destinées afin de se protéger des risques de défaut de remboursement. Parmi ces garanties bancaires, on a :

• La caution: cette garantie dépend du montant total de l’emprunt.
• L’hypothèque: le taux de la garantie hypothécaire représente environ 2 % de celui de la somme prêtée par la banque, elle est la plus coûteuse des garanties bancaires.
• Le privilège de prêteur de deniers (ou PPD) : cette garantie, n’étant pas soumise à la taxe sur la publicité foncière, s’avère être la moins onéreuse. Elle est à 0,8 % du montant prêté par l’organisme prêteur, à laquelle s’ajoute un coût de 500 euros.

Les intérêts de l’emprunt

Lorsque vous financez votre achat immobilier par un prêt, il ne faut pas oublier les intérêts qui s’ajoutent au montant que vous avez prêté à la banque. Le calcul des intérêts est fonction de différents paramètres, notamment :

• Le taux d’intérêt: cela dépend de l’organisme prêteur comme du taux d’intérêt général en cours.
• L’apport personnel ainsi que le profil général de l’emprunteur
• La durée du crédit: les taux sont effectivement plus réduits dans le cas d’un prêt de courte durée

Il arrive que vous remboursiez entièrement le crédit bien avant l’échéance convenue. Si cette situation se présente, vous serez tenu d’acquitter des pénalités pour remboursement anticipé. Ces frais supplémentaires correspondent au plus à 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée anticipativement.

Le coût de l’assurance emprunteur

Bien que souscrire une assurance emprunteur soit optionnel, il est fortement conseillé de toujours le faire lorsque vous souhaitez contracter un prêt. Cela permet de vous protéger en tant qu’emprunteur, mais de protéger également l’organisme prêteur. Pour ce dernier, il s’agit de la garantie de remboursement du prêt si jamais la personne emprunteur meurt, est déclarée invalide ou bien se retrouve licenciée. Il est à noter que les emprunteurs couverts par une assurance ont plus de chance d’obtenir un crédit immobilier auprès des banques.

En moyenne, le prix d’une assurance emprunteur équivaut à un taux de 30 % du montant total du prêt, mais cela peut encore varier, notamment en fonction de :

• L’assureur: les sociétés assureurs peuvent fixer librement leur prix.
• Le profil de l’emprunteur: le coût de l’assurance peut être plus important pour les personnes plus vulnérables et plus âgées.
• Le montant du crédit immobilier

Sachez que même si les banques proposent une assurance de prêt, rien ne vous contraint de souscrire celle-ci. Vous pouvez choisir vous-même l’offre d’assurance emprunteur qui convient le plus à votre budget.

La rémunération des professionnels intermédiaires

Il est rare pour un acheteur immobilier de prendre en charge l’ensemble de toutes les démarches lors de son projet d’achat, de la recherche de la maison jusqu’à la signature de l’acte de vente et à la remise des clés.

Pour assurer le bon déroulement de toutes les étapes nécessaires et dénicher en toute facilité et rapidité le bien répondant le plus à ses attentes et à son budget, l’acquéreur a souvent recours à des intermédiaires tels que :

• Le notaire
• L’agence immobilière
• Le chasseur immobilier
• Le courtier immobilier

Si lors de votre acquisition immobilière vous songez à solliciter les services de ces professionnels, il vous faudra donc leur verser honoraires et divers émoluments.

Les frais de notaire

Que vous choisissiez d’acheter un logement ancien ou neuf, vous êtes obligé de passer par le notaire. La signature de l’acte authentique doit toujours être effectuée devant un notaire, avec les deux parties à savoir le vendeur et l’acquéreur. Vous aurez alors besoin de régler les honoraires du notaire.

Lesdits frais de notaire ne sont pas entièrement versés au notaire, contrairement à ce que l’on pourrait penser. En réalité, ils sont constitués de :

• Taxes et impôts, dont les droits de mutation, les droits d’enregistrement, qui représentent 68 % des frais. Le notaire reverse naturellement ces taxes et impôts au Trésor Public.
• Débours(15 % des frais) pour mener à bien certaines démarches administratives (envoi de l’acte de vente et d’autres documents tels que les documents d’urbanisme, etc.) et rémunérer les parties prenantes.
• Émoluments du notaire (honoraires) : seuls 17 % des frais reviennent au notaire qui rédige l’acte authentique de vente. Suivant un barème national, la rémunération du notaire repose également sur le prix de vente de la maison ou de l’appartement en question.

Pour effectuer le calcul du montant total des frais, sachez qu’ils représentent entre 7 et 8 % du prix d’un bien ancien et entre 2 et 3 % pour une habitation neuve.

Les frais d’agence

Au lieu d’opter pour l’achat de particulier à particulier, vous pouvez confier votre projet d’acquisition à une agence immobilière. Bien évidemment, en sollicitant les services de cette dernière, vous aurez à régler des frais d’agence. Chaque agence fixe en toute liberté ses propres honoraires, mais en moyenne, la rémunération vaut 3 à 8 % du prix de l’appartement ou de la maison achetée.

La rémunération d’un chasseur immobilier

Si vous êtes de ces acquéreurs souhaitant trouver rapidement un logement hors du commun (neuf ou ancien), la meilleure solution est de faire appel à un chasseur d’appartement. Ce professionnel dans le domaine se charge de vous proposer des immobiliers dits « off-market », c’est-à-dire qui ne figurent pas encore dans les annonces immobilières publiques.

La rémunération d’un courtier immobilier

Un courtier immobilier est très utile, notamment pour vous trouver la meilleure offre de crédit immobilier. En tenant compte de votre profil d’emprunteur, il est chargé de rechercher pour vous l’offre de financement au meilleur taux d’intérêt et de remboursement que possible. Faire appel à un courtier vous fait non seulement gagner du temps considérable, mais optimise surtout vos chances d’obtenir un prêt rapidement dans les meilleures conditions. En contrepartie, vous aurez à lui verser des honoraires, que l’on appelle aussi « frais de courtage ».

Les frais annexes lors de l’emménagement dans le logement

En dehors de ces différents frais principalement liés à la recherche et à l’achat du logement, il existe d’autres frais annexes à ne pas omettre, notamment :

• Les frais de déménagement
• Les éventuels travaux d’entretien et de rénovation nécessaires lors de l’emménagement dans l’appartement ou la maison : vous pouvez rénover votre maison neuve à vos goûts (décoration, aménagement…). Dans le cas d’un bien ancien, des travaux d’entretien s’imposent souvent.
• L’ameublement de votre nouvelle habitation

Autres frais supplémentaires à la charge du propriétaire de logement

Une fois propriétaire d’un appartement ou d’une maison, d’autres frais sont encore à régler. On peut citer :

• Les charges de copropriété: si vous aviez acheté un appartement plutôt qu’une maison tout entière, des charges de copropriété sont à partager entre les copropriétaires.
• La taxe foncièreet la taxe d’habitation : elles font partie des impôts et taxes auxquels vous êtes assujetti lorsque vous devenez propriétaire de logement en France. A titre d’exemple, la taxe foncière est à 500 euros à Paris.
• L’assurance habitation: il est important d’assurer votre nouvelle habitation. Bien sûr, pour souscrire une assurance habitation, il vous faudra encore une fois débourser une certaine somme. Cela fait partie des frais annexes à l’acquisition d’une maison.