Achat d’un terrain : les questions à se poser

Pour mener à bien le projet de construction d’une maison, il faut avant tout s’assurer de sélectionner le bon terrain à bâtir. Règlementation d’urbanisme, caractéristiques du sol, viabilisation, prix du terrain, il existe tant de points à considérer avant de faire son choix. Que vous envisagiez l’achat d’un terrain hors lotissement ou bien en lotissement, voici quelques éléments clés à prendre en compte afin de ne pas vous tromper dans votre choix.

Acheter un terrain : les points administratifs à vérifier

Aujourd’hui, nombreuses sont les parcelles mises en vente par des particuliers. Bien que les offres proposées soient parfois alléchantes, il vaut mieux prendre certaines précautions et vérifier préalablement si le terrain est fiable ou non pour la construction d’une maison. Pour cela, il faudra prendre en compte les démarches administratives indispensables avant de faire l’achat d’un terrain. Vous obtiendrez toutes les informations essentielles en vous renseignant auprès de la commune où se situe la parcelle mise en vente.

Quelle est la règlementation d’urbanisme en vigueur ?

Avant de vous décider pour un terrain, il est important de connaitre quelles sont les règles d’urbanisme en vigueur à respecter dans la commune pour éviter les mauvaises surprises. Pour ce faire, vous devrez consulter auprès de la mairie ce qu’on appelle PLU ou Plan Local d’Urbanisme. Celui-ci a remplacé le POS ou plan d’occupation des sols depuis la loi Sru en décembre 2000. Ce document vous permettra de savoir :

• Si le terrain est constructible ou non
• Les différentes conditions d’occupation des sols dans la zone où se trouve la parcelle
• Les contraintes liées à l’aspect, aux dimensions et au type de construction

Dans certaines zones communales, envisager la construction à étage n’est pas permis, la couleur de façade de la maison est déjà imposée, etc. C’est pourquoi il est indispensable de connaitre la réglementation d’urbanisme sur la commune. Lors d’un achat de terrain auprès d’un lotisseur professionnel, c’est à lui de vous procurer par écrit tout ce qui concerne les règles locales à connaitre. À part le PLU, il convient de demander un certificat d’urbanisme opérationnel à la mairie. Ce document vous permettra de confirmer la faisabilité de votre projet de construction.

Qu’en est-il des servitudes ?

Il s’agit des droits que détiennent les voisins ou la collectivité sur votre terrain. Leur existence implique alors une limitation d’occupation du sol. La vérification de ce point est donc de mise avant d’acheter une parcelle. Les servitudes les plus communes sont :

• La servitude de droit de passage: elle s’applique lorsque votre terrain est enclavé, c’est-à-dire qu’il n’a pas d’accès direct à la voie publique. Dans cette situation, votre voisin a le droit de vous réclamer un passage. Faites une demande au cadastre pour vérifier au préalable si des servitudes sont attachées ou non à la propriété.
• La servitude publique: il est possible que la parcelle que vous convoitez soit associée à des servitudes d’utilité publique, si elle est visée par un plan de prévention des risques naturels imposant certaines règles de construction.
• Le droit de préemption: votre propriété pourrait être frappée de ce droit de préemption notamment si elle est concernée par un projet de voirie.

Poser des questions concernant le terrain en vente

Après vous être renseigné sur le règlement d’urbanisme en vigueur et les servitudes, il est temps de demander des informations sur la parcelle en question.

Le terrain est-il dans une zone à risques ?

Poser cette question est très important. En effet, cela vous permettra de savoir si la propriété se situe dans une zone exposée à des risques naturels prévisibles, à des risques technologiques ou à des séismes. Pour connaitre quels risques sont encourus par la commune dans laquelle se localise votre terrain à bâtir, vous pouvez consulter le site www.georisques.gouv.fr.

Quelle est la nature du sol ?

Pour avoir une construction durable, il faut bâtir votre maison sur de bonnes bases. Avant de signer le contrat de vente et d’entamer les travaux de construction, renseignez-vous d’abord sur la nature du sol : sable, terre, roche, argile, calcaire, remblais… Vous pouvez demander l’aide de votre constructeur pour inspecter la parcelle afin d’obtenir des informations sur la qualité et la nature du sol et du sous-sol. Pour être plus sûr, le recours à un expert qui réalisera l’étude du sol peut être envisagé.

Le terrain est-il déjà viabilisé ?

C’est l’une des questions les plus importantes à poser lors de l’achat d’un terrain. Si un terrain en lotissement est naturellement « viabilisé », les terrains isolés ne le sont pas forcément. Dans le cas où vous achetez une parcelle non viabilisée sur laquelle vous souhaitez construire une maison, vous serez contraint de réaliser les travaux de raccordement aux réseaux d’eau, de gaz, d’électricité et d’assainissement collectif.

La question de bornage du terrain

Le bornage d’un terrain n’est pas obligatoire. Cependant, ce n’est pas sans risques d’acheter une parcelle non délimitée. Ni la superficie réelle, ni les limites de celle-ci ne sont garanties.  Pour éviter tout litige sur les limites de terrains avec vos futurs voisins, bien avant de conclure la vente, demandez au vendeur de faire réaliser le bornage du terrain par un géomètre-expert.

Faire le point sur les caractéristiques du terrain

Avant d’opter pour un terrain spécifique, l’acquéreur doit se renseigner au mieux sur les caractéristiques de celui-ci, notamment :

• Sa forme
• Ses dimensions
• Sa surface
• Le Coefficient d’occupation du sol (COS) ou le Coefficient d’emprise du sol (CES)
• La valeur de la surface hors œuvre nette (SHON)

Si vous souhaitez faire le bon choix du terrain à bâtir, demandez à avoir toutes ces informations mentionnées. A part cela, tenez compte de l’accessibilité de la propriété. Cela aura un grand impact sur le coût des travaux de viabilisation et de construction. Plus le terrain sera loin de la voie routière, plus vous allez devoir supporter des frais supplémentaires. Un terrain non accessible et non raccordé au tout à l’égout nécessitera par exemple l’installation d’une fosse septique.

Les questions de prix lors d’un achat de terrain

Avant d’acheter une parcelle, n’oubliez pas de poser des questions en ce qui concerne :

• Le prix net du vendeur: frais de notaire ou frais d’acte
• Le prix acte en main : coût total de la propriété
• Les fiscalités: taxe foncière, taxe d’habitation, exonérations
• Les taxes locales à payer