Comment évaluer votre capacité d'emprunt ? - Margot

Si vous avez un projet de construction ou d’acquisition de logement, et que vous avez besoin de financement, emprunter de l’argent peut être un moyen efficace, mais vous serez certainement soumis à quelques conditions. Vous devrez savoir si vous êtes éligible à un emprunt et surtout si vous avez la capacité de faire le remboursement du montant emprunté avant de vous engager dans un prêt. Pour vous aider à bien comprendre le déroulement d’un emprunt, trouvez dans cet article comment faire un prêt et comment calculer votre capacité d’emprunt.

Table des matières

Par quoi la capacité d’emprunt est-elle déterminée ?

La capacité d’emprunt s’agit du montant d’un prêt accordé à un tiers par la banque, ou par des particuliers des fois, dans le but de réaliser des projets particuliers à grande échelle comme le projet immobilier.

Cette capacité se détermine en fonction :

Du taux d’endettement maximum qui est fixé à 35 % des revenus de l’emprunteur. C’est le haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui détermine ce taux, mais peut varier selon les activités bancaires.
Des revenus de l’emprunteur et de son co-emprunteur s’il y en a
des charges courantes mensuelles de l’emprunteur
Du montant d’une contribution personnel s’il y en a (si vous recevez des loyers, des pensions, des primes ou autres indemnités)
De la possibilité de remboursement que l’emprunteur peut effectuer par mois
La durée du remboursement du crédit
Le logement que vous voulez acheter si c’est un logement neuf ou ancien

Si vous voulez savoir le montant du crédit que vous pouvez emprunter, vous devez tout d’abord avoir la réponse à toutes ces listes. Ensuite, vous pouvez solliciter l’aide d’un courtier qui vous aidera à calculer et à faire une simulation du montant souhaité et connaître à peu près le taux moyen dans la région où vous voulez faire le crédit.

Comment faut-il déterminer la capacité d’emprunt ?

Chaque détail qui détermine la capacité d’emprunt est important. Pour que vous puissiez obtenir le prêt que vous demandez à la banque, celle-ci a besoin de savoir d’abord si vous êtes capable de rembourser dans une durée limitée le crédit, en prenant en compte des entrées et des sorties d’argent de l’emprunteur. Il s’agit notamment :

Des revenus de l’emprunteur

L’emprunteur doit prendre en compte tous les revenus habituels comme le salaire, les primes, les indemnités, les commissions, les pensions, les allocations (familiale, chômage, handicap), les loyers perçus, les assurances, etc.

Avec certaines professions, le salaire n’est pas forcément le même tous les mois, mais dépend du bénéfice réalisé ou du profit. Ça peut être le cas des personnes qui exercent des professions libérales comme les commerçants, les artisans, les avocats… Dans ce cas, les revenus mensuels de l’emprunteur se calculent à partir du bénéfice annuel de l’entreprise qu’il faut diviser par 12 mois pour obtenir le salaire d’un mois.

Malgré les différentes primes et indemnités perçues par l’emprunteur, si le salaire subit beaucoup de changement tous les mois, la banque n’est pas obligée d’accepter la demande de prêt, car les primes risquent de changer du jour au lendemain et qu’un prêt immobilier se fasse pendant une longue durée, sauf s’il s’agit d’une prime de 13^e mois.

En ce qui concerne les loyers perçus par l’emprunteur, la banque peut ne pas prendre en compte ces revenus dans la calcule de la capacité d’emprunt, car les revenus locataires sont très variés en fonction des locataires. Il se peut même qu’il n’y ait pas de locataire pendant un certain moment.

Des revenus du co-emprunteur

Pour alléger vos endettements et faciliter le remboursement, il serait plus judicieux de faire un prêt bancaire à deux, avec un co-emprunteur. Le calcul de la capacité d’emprunt va être calculé sur un double revenu.

L’emprunteur est tenu de préciser sa relation avec le co-emprunteur s’il s’agit de mariage, de cohabitation ou de concubinage. Les revenus du co-emprunteur seront pris en compte avec ceux de l’emprunteur pour compléter les dossiers de l’emprunt.

Des charges courantes de l’emprunteur

Pour calculer la capacité d’emprunt, les charges courantes de l’emprunteur sont à exclure. L’emprunteur doit alors se munir de tous les documents nécessaires démontrant toutes ses charges fixes comme les factures de l’électricité et du gaz, les factures de téléphone, un contrat de bail en cas de location, les frais de scolarités, etc.

Les charges fixes et les charges habituelles comme la nourriture, le carburant, les loisirs, etc. sont pris en compte à part. En général, la capacité d’emprunt ne peut dépasser 33 % des revenus, ce qui fait que 67 % des revenus de l’emprunteur sont dédié à ses charges et pour vivre.

Certaines banques définissent le montant nécessaire à vivre pour un foyer à 1500 euros et à 1100 euros pour une personne, y compris les charges additionnelles.

Du montant de son apport personnel

Il s’agit généralement du montant d’une autre source à part les revenus salariaux. Cet apport peut compléter les dossiers pour pouvoir calculer la capacité d’emprunt. L’emprunteur n’est pas obligé d’utiliser le montant de cet apport personnel pour le remboursement du crédit, mais ça peut servir de recours en cas de nécessité.

L’apport personnel concerne les épargnes de l’emprunteur qu’il peut utiliser comme complément de dossier à la banque. Le plan d’épargne au logement (PEL) en fait partie et il suffit d’envoyer les pièces justificatives à la banque.

À quel moment faut-il calculer la capacité d’emprunt ?

Si vous avez un projet en vue, vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt, soit à l’aide d’un simulateur en ligne (la plupart des simulateurs sont gratuits), soit avec l’aide d’un courtier qui fera la simulation à votre place.

Le projet peut être :

Un financement dans l’immobilier: achat d’une nouvelle maison, construction, réhabilitation…
Un financement automobile
Un financement particulier

De même si vous avez des modifications sur vos revenus et que soit vous voulez diminuer soit augmenté la durée du remboursement, vous devez revoir le calcul de votre capacité d’emprunt.

Dans quel but la banque demande à l’emprunteur de calculer la capacité d’emprunt ?

Il est important pour l’emprunteur et son co-emprunteur de connaître au préalable leur capacité d’emprunt afin de savoir à l’avance quel montant à peu près ils peuvent obtenir sur un prêt bancaire, et à quel montant sont les mensualités du taux d’endettement.

Pour la banque, ce système permet à l’emprunteur de définir si le remboursement est faisable pour une longue durée, de définir quel type de projet ils peuvent réaliser à partir du montant emprunté. De même pour l’emprunteur, ce système présente des avantages sur la possibilité de la réalisation de ses projets.

Par quel moyen calcule-t-on la capacité d’emprunt ?

Pour calculer la capacité d’emprunt, il est nécessaire d’estimer le taux d’endettement maximum que l’emprunteur peut payer à chaque remboursement, sans que ce taux d’endettement ne dépasse les 1/3 de son revenu mensuel.

Pour estimer le taux d’endettement maximum afin de calculer la capacité d’emprunt, il faut additionner les revenus fixes suivants :

Le salaire net de l’emprunteur
Le salaire net du co-emprunteur
Les primes fixes (13e mois)
Les pensions (retraite, handicap…)
Les revenus supplémentaires fixes (loyer…)

Il y a aussi les autres apports financiers personnels (comme les allocations) que l’emprunteur peut engager dans le calcul du taux d’endettement si la banque prêteuse accepte. Cette stratégie se fait dans une discrétion totale entre la banque et l’emprunteur. Pour inciter d’autres emprunteurs à s’engager dans un crédit immobilier, certaines banques n’hésitent pas à baisser le revenu de l’emprunteur dans son calcul afin de réduire le taux d’endettement pour les mensualités.

Comment obtenir le montant de la capacité d’emprunt ?

Une fois que vous avez estimé le taux d’endettement maximum, vous pouvez calculer le montant de votre capacité d’emprunt. Tout comme le calcul du taux d’endettement maximum, vous pouvez utiliser un simulateur sur internet proposé par beaucoup de sites. Sinon, vous pouvez également faire appel à l’aide d’un courtier spécialisé en prêt immobilier pour calculer votre capacité d’emprunt.

Dans le cas où vous calculez vous-même la capacité d’emprunt, la formule est la suivante :

Capacité d’emprunt = [(Revenus – Charges) x 33/100]

Pour obtenir la capacité d’emprunt totale, il suffit de multiplier la capacité d’emprunt par 12 mois, ensuite par la durée du remboursement (en année).

Prenons par exemple :

Revenus mensuels nets : 4500 euros
Charges mensuelles : 1200 euros
Durée du remboursement : 3 ans

Capacité d’emprunt= [(4500 – 1200) x 33/100]

CE= 1089 euros

Capacité d’emprunt totale= [(CE x 12) x 3] soit [(1089 x 12) x 3]

CET= 39 204 euros

Quel est le taux d’endettement maximum ?

Le taux d’endettement maximum concerne le taux de remboursement des échéances du crédit que vous avez pris à la banque.

Lors de votre demande de prêt à la banque, elle va calculer le taux d’endettement et la capacité d’emprunt en prenant en compte que votre taux d’endettement ne doit dépasser le seuil de 33 % de votre revenu mensuel.

Pour calculer ce taux d’endettement, la formule est :

Taux d’endettement = (Charges fixes/revenues net) x 100

La banque s’assurera lors de la simulation que ce taux d’endettement soit inférieur ou égal à 33 %. Pour un emprunteur qui a une source de revenu fixe mensuel supérieur à 10 000 euros nets, la banque peut faire une exception en lui accordant soit 35 % de taux d’endettement soit un nouveau contrat de prêt, car l’emprunteur a largement les moyens.

Vous pouvez néanmoins avoir recours à d’autres solutions pour réduire votre taux d’endettement comme :

Essayer d’augmenter vos revenus
Réduire vos charges fixes
Racheter vos crédits en cours pour ne faire qu’un seul prêt

Qu’est-ce que le rachat de crédit ?

Racheter vos crédits s’agit de rassembler tous vos prêts (crédits immobiliers, crédits professionnels, crédit à la consommation, etc.) qui sont en cours pour que vos mensualités soient réduites. L’établissement bancaire où vous effectuez le prêt prend en charge le rachat et le clôture des précédents prêts pour les transformer en un crédit unique avec le futur prêt bancaire.

La diminution des mensualités par le rachat de crédit engage, cependant, un supplément de la durée de remboursement.

La solution de prêt à taux zéro est-elle bénéfique ?

Pour un emprunteur qui veut acquérir un immobilier, neuf ou ancien, en faisant un prêt à la banque, le prêt à taux zéro ou PTZ est un appui qui consiste à exclure les frais de dossiers du prêt. Ce n’est pas le seul bénéfice du PTZ, car les intérêts sont aussi à la charge de l’État.

Si vous voulez adopter pour la première fois le prêt immobilier, le prêt à taux zéro est principalement un avantage pour vous. Cette procédure est dédiée spécialement pour tous les foyers en difficulté ou qui n’ont pas assez de revenus pour satisfaire l’achat de l’immobilier.

Pour pouvoir bénéficier de ce prêt à taux zéro, il y a certaines conditions qu’il faut respecter :

Être une personne physique
Ne pas être une personne morale (une société, même une société immobilière)
Ne pas avoir été propriétaire de logement qui est écrit à votre nom pendant les deux ans passés.
L’unique investissement que vous pouvez faire si le prêt est accordé est l’achat d’un immobilier, en l’occurrence une résidence principale.
Vous devez avoir des revenus faibles ou moyens

Comment définir votre capacité d’achat ?

Si vous avez trouvé une maison à acheter et que vous voulez savoir votre capacité d’achat, vous pouvez additionner votre capacité d’emprunt à votre apport personnel et les différentes aides à vos prêts comme le prêt à taux zéro, ensuite enlever les frais de notaire. Vous obtiendrez alors le montant que vous pouvez investir dans l’achat de votre nouvelle résidence.

La formule est la suivante :

Capacité d’achat = (capacité d’emprunt + apport personnel + aides aux prêts) — frais de notaire

Conclusion

Si vous voulez vous projeter dans l’achat d’un immobilier, mais que vous n’avez pas assez d’économie pour le réaliser, vous pouvez opter pour la solution du prêt immobilier. Avant de vous engager dans cette solution, vous pouvez tout de même connaître votre capacité d’emprunt, votre taux d’endettement maximum et votre capacité d’achat. Plusieurs sites proposent déjà des simulateurs gratuits, mais vous pouvez également demander à un courtier immobilier de faire la simulation à votre place.