Les prix au m² des terrains vendus : comment les connaître ?

Voulez-vous acheter un terrain ou voulez-vous vendre un terrain ? Il est tout à fait possible de connaître son prix au m2. Avant d’acheter un terrain, vous pouvez évaluer son prix pour savoir quel budget vous devez prévoir. Par ailleurs, si vous voulez vendre un terrain, vous pouvez vous informer sur les prix pratiqués sur le marché, en consultant le coût du m² des terrains déjà vendus.

Pourquoi calculer le prix d’achat ou le prix de vente d’un terrain ?

Que ce soit dans le cas d’une vente ou d’un achat de terrain, nombreuses sont les raisons qui peuvent vous pousser à calculer le prix du m2 d’un terrain :

• Dans le cas d’une vente de terrain, il est bon de savoir avant de vendre le prix mis sur le marché et rester compétitif par rapport à d’autres vendeurs.
• Connaître le prix de vente d’un terrain sur le marché vous permet de vendre rapidement le vôtre.
• Le montant des impôts et des taxes que vous devriez payer dépend du prix de votre terrain. Il est donc nécessaire d’évaluer à l’avance son prix.
• Si vous êtes acheteur d’un terrain, il est conseillé de connaître le prix au mètre carré du terrain pour savoir si vous avez le budget nécessaire pour l’achat.

Qu’est-ce qu’il faut savoir avant d’estimer le prix d’un terrain ?

Avant d’estimer le prix de vente d’un terrain, il est primordial d’accéder à certaines informations concernant le terrain.

• Vous devez vous rendre sur le site cadastre.gouv.fr pour obtenir des informations que le cadastre de la commune met à la disposition du public.
• Retrouvez dans le cadastre de la commune la limite du terrain. Cette étape servira à connaître la surface du terrain, utile pour l’estimation du prix de vente.
• Le plan cadastral définira toutes les constructions qui se trouvent sur le terrain, une information nécessaire dans l’estimation du prix aussi.
• Il est essentiel de regarder toutes les infrastructures publiques comme les points d’eau, les voies publiques et les servitudes de passages, etc.
• Pour estimer le prix d’un terrain, il est indispensable aussi d’obtenir des informations sur l’évaluation fiscale du terrain que vous pouvez regarder dans la matrice cadastrale.
• Vous devez connaître la situation de votre terrain par rapport à son emplacement s’il se trouve dans une zone urbaine, zone suburbaine, zone en développement urbaine, zone agricole, zone industrielle, zone forestière, etc. Cette information est disponible dans le Plan Local d’Urbanisme ou le PLU.
• Dans le Plan Local d’Urbanisme, vous pouvez également vous informer sur l’évolution de la zone où se situe votre terrain.
• Vous devez vous informer sur les règles de vente de terrain qui sont appliquées dans votre commune, disponible dans le Plan Local d’Urbanisme aussi.
• Consultez le certificat d’urbanisme d’information pour connaître les limites administratives liées au droit de propriété, les taxes urbaines ainsi que les règles qui concernent votre terrain.
• Consultez le certificat d’urbanisme opérationnel pour savoir si le terrain que vous voulez vendre est bien constructible et bien accessible à toutes les infrastructures publiques.

Le certificat d’urbanisme est à récupérer à la commune où se situe votre terrain. Les contenus du certificat sont susceptibles de changer tous les 18 mois. Il est donc recommandé de le renouveler une fois ce délai dépassé.

Quelles sont les caractéristiques à considérer pour estimer le prix d’un terrain ?

Le prix d’un terrain au mètre carré peut varier en fonction des caractéristiques suivantes :

• Terrain constructible ou bâtissable: il est évident qu’un terrain sur lequel on peut construire est plus cher qu’un terrain qui se trouve sur des parties difficiles à bâtir comme dans les zones forestières par exemple. Si votre terrain se trouve dans ces parties et que vous voulez quand même céder le terrain, il faut considérer sa situation par rapport à la zone constructible, l’existence des bâtiments d’exploitations à proximité, la procédure d’une division de parcelle, etc.
• Terrain sur zone évoluée: vendre un terrain sur une zone liée à différents réseaux comme l’électricité, l’eau, le gaz, etc. peut avoir un impact sur son prix. Raccorder votre terrain à ces réseaux peut coûter très cher si vous le laissez à la charge de l’acheteur, et le prix de votre terrain risque de baisser énormément.
• Nature du sol: si votre terrain se trouve sur des zones non constructibles, dont le sol n’est pas adapté à une construction (zone agricole par exemple), le projet de l’acheteur peut être très limité. Vous devrez donc considérer le prix adapté à votre type de terrain.
• La localité du terrain: vous pouvez bénéficier d’un bon prix si votre terrain se trouve dans les centres-ville, à proximité des commerces et des grandes fréquentations publiques comme les écoles, les transports publics, etc.

Il faut voir quand même si la localisation du terrain ne se trouve pas dans des parties de la ville où la zone présente beaucoup de pollution comme les zones industrielles, etc.

Comment pouvez-vous connaître le prix au mètre carré des terrains vendus ?

Connaître le prix de vente d’un terrain n’est pas chose facile, car plusieurs sites de vente de terrain proposent des simulateurs qui resteront quand même commerciaux.

Voici quelques suggestions de sites et d’applications qui pourront vous aider à définir le prix au mètre carré près de votre terrain :

Consulter les données fournies par les Demandes de Valeurs Foncières DVF

La Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) créée des données qui concernent les prix des terrains vendus sur les cinq dernières années et mises à jour tous les six mois, notamment le mois d’avril et le mois d’octobre. Ces données sont créées à partir des informations livrées par les Demandes de Valeurs Foncières (DVF) et peuvent être obtenues comme suit :

• Consulter le site du gouvernement gouv.fr
• Sélectionner le département ou la zone où se trouve le terrain à vendre ou à acheter sur la carte
• Sélectionner la commune et la section cadastrale ou la zone qui les corresponde sur la carte
• Cliquer sur « télécharger les mutations de la section »
• Télécharger puis consulter le fichier.

Le fichier que vous avez téléchargé présentera un tableau affichant toutes les données concernant les terrains, maisons et appartements vendus. Ces données sont en exclusivité relatives à :

• La date où s’est conclue la vente
• L’adresse précise du terrain
• La section cadastrale et la valeur foncière du terrain
• La surface du terrain

Le fichier est présenté au format CSV sur lequel vous pouvez enlever la partie de votre terrain et commencer à calculer le prix au mètre carré sur d’autres logiciels comme Excel, Numbers, Calc…

Concernant certains départements comme le Haut-Rhin, le Bas-Rhin, la Moselle et la Mayotte, les données présentes sur le site du gouvernement ne sont pas forcément mises à jour.

Utiliser l’application QuelPrix.immo

L’application QuelPrix.immo peut vous aider à connaître également le prix approximatif des terrains vendus dans la zone où se situe votre terrain. En activant le GPS de votre smartphone, vous pouvez obtenir toutes les informations concernant la vente des terrains de votre zone, généralement dans un rayon de 300 m en zone urbaine et 2000 m en zone rurale.

Voici comment procéder à toutes les informations pour pouvoir calculer le prix de votre terrain :

• Télécharger l’application QuelPrix.immo sur votre smartphone, dans Google Play ou dans App Store
• Saisir une adresse ou une position à localiser
• Définir un rayon de recherche
• Sélectionner « Terrain » pour le type de biens
• Cliquer sur « lancer la recherche »

Une fois la recherche effectuée, vous pouvez accéder à la liste de tous les terrains vendus. En sélectionnant un terrain sur la carte, vous pouvez obtenir son adresse, sa surface, son prix et sa date de vente. Vous pouvez même obtenir le fichier par e-mail en version PDF si vous le souhaitiez.

À noter que les données obtenues sont les mêmes que celles fournies par la DGFiP (Direction Générale des Finances Publiques), donc les mêmes mises à jour s’appliquent pour les départements mentionnés ci-dessus.

Utiliser le simulateur Patrim

Pour une utilisation fiscale (acte de donation, expropriation, déclaration, contrôle, vente ou acquisition potentielle, calcul des APL, etc.), vous pouvez utiliser le simulateur Patrim depuis votre espace authentifié, disponible sur le site des impôts.

Il faut savoir tout de même que le simulateur Patrim ne partage pas les terrains à bâtir vendus, mais seulement les maisons, les appartements, les immeubles de rapport et dépendance. Vous pouvez quand même obtenir le prix approximatif des biens vendus pour connaître à peu près le prix de votre projet de construction.

Pour accéder aux informations du site Patrim, vous devriez :

• Aller sur le site gouv.fr
• Se connecter à votre espace particulier
• Cliquer sur « autres services » dans le menu
• Dans le bloc « Rechercher des transactions immobilières », cliquer sur « accéder »
• Cocher la case « conditions générales d’utilisations », puis indiquer le motif de recherche et cliquer sur « commencer »
• Sélectionnez ou saisissez le paramètre que vous voulez rechercher (caractéristiques, période, périmètre, etc.) et puis cliquer sur « rechercher »

Une fois la recherche effectuée, vous obtiendriez un tableau démontrant les caractéristiques du bien :

• L’adresse du bien immobilier
• La date de la vente
• La surface du terrain
• La surface bâtie
• L’année de construction
• Le prix au m2
• Le nombre de pièces

Consulter le site Seloger.com

Le site Seloger.com pourra vous fournir toutes les informations concernant le prix au m2 des terrains vendus. Vous pouvez également trouver sur ce site des informations sur les données des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), habituellement mises à jour.

Pour accéder aux informations de ce site :

• Aller sur le site
• Se rendre dans la section « prix des biens vendus »
• Saisir une localisation (ville, code postal, quartier, etc.)
• Préciser une fourchette de prix et de surface
• Cliquer sur le bouton « appliquer »

Le résultat de votre recherche démontrera des informations sur le prix de vente, la surface, la ville, l’année de vente, etc. certains prix peuvent être affichés avec les honoraires des agences immobilières incluses.

Consulter la liste des terrains vendus des notaires

En France, depuis 2017, les notaires doivent mettre à jour, diffuser et rendre accessible les statistiques des terrains vendus sur tout le territoire.

Pour connaître le prix des terrains vendus et les compromis parmi la liste notariale :

• Se rendre sur le site des statistiques notariales statistiques.notaires.fr
• Aller dans la section « listes des ventes immobilières »
• Sélectionner une localisation(département, commune, quartier, etc.)
• Sélectionner « terrain » comme type de bien
• Cliquer sur « rechercher »

Les 20 dernières ventes de terrains vous sont délivrées, mentionnant :

• Le prix de vente
• La surface constructible
• La surface du terrain
• Le type du terrain (viabilisé, viabilisable ou non)

Conclusion

Vous avez un terrain à vendre ou vous voulez acheter un terrain et vous voulez savoir le prix de vente approximatif afin de réaliser votre projet ? Vous avez plusieurs choix pour calculer le prix au mètre carré des terrains vendus : via l’application QuelPrix.immo, en consultant les DVF, en utilisant le simulateur Patrim, en consultant Seloger.com ou encore en consultant la liste notariale.