Qu'est-ce qu'un rachat de crédit immobilier ? - Margot

Nombreux sont les particuliers qui choisissent de procéder à un rachat de crédits lorsqu’ils ont deux, voire plusieurs prêts à rembourser auprès de différents organismes prêteurs. Vous avez contracté de nombreux prêts pour financer des projets immobiliers ? Le rachat de crédits immobiliers peut vous offrir divers avantages non négligeables. Voici tout ce que vous devez savoir sur le rachat de crédit immobilier.

Table des matières

Rachat de crédit immobilier : définition et principes

Le rachat de crédits, également appelé « restructuration de crédits » ou « regroupement de prêts » consiste à réunir plusieurs crédits en cours en un seul et à les faire racheter par un nouvel organisme financier. Cette opération est valable même pour des crédits de différents types, à savoir :

Crédits à la consommation : lorsque vous contractez un prêt pour des produits de consommation tels que les véhicules automobiles, les appareils électroménagers (réfrigérateur, four…), l
Prêt-relais : on parle de prêt-relais lorsque vous souscrivez un prêt pour réaliser une transaction immobilière et que, sans avoir encore pu rembourser celui-ci, vous avez choisi de contracter une nouvelle dette pour financer un autre projet immobilier.
Prêt immobilier : dans le monde de l’Immo, en particulier s’il s’agit d’un projet d’acquisition immobilière, la majorité des particuliers contractent un ou plusieurs crédits immobiliers pour mener à bien un projet.

Lorsque vous envisagez le rachat de crédits immobiliers, vous pouvez alors rassembler tous vos prêts immobiliers en un seul. Ces crédits étant rachetés et remboursés entièrement par le nouvel établissement bancaire, celui-ci vous propose une nouvelle offre de crédit immobilier avec de nouvelles conditions de remboursement (montant des mensualités, durée du remboursement, taux d’intérêt…).

Quels sont les avantages d’opérer un rachat de crédit immobilier ?

En tant qu’emprunteur, vous pourrez bénéficier de plusieurs avantages si vous optez pour un rachat de tous vos prêts immobiliers en cours. Grâce à une telle opération, vous pouvez notamment :

Éviter le surendettement qui touche encore un grand nombre de particuliers
Apprendre à mieux restructurer et à gérer votre budget
Payer une seule mensualité qui sera moins importante
Bénéficier d’un meilleur taux d’intérêt
Contracter une seule assurance emprunteur pour votre nouveau crédit immobilier
Réduire la durée de remboursement du prêt immobilier

Échapper au surendettement grâce au rachat de prêts immobiliers

Pour financer vos projets immobiliers, vous avez décidé de contracter deux ou plusieurs crédits immobiliers auprès de différents organismes bancaires. Or, à force d’être criblé de dettes, non seulement vous aurez des difficultés avec la gestion des mensualités à verser à chaque organisme bancaire prêteur, mais vous risquez de monter et de déposer un dossier de surendettement à la Banque de France. Cette situation est très probable dans le cas où vous avez du mal à faire face à toutes vos dettes à cause de vos revenus financiers. Afin d’éviter le plus possible le surendettement, la solution la plus plébiscitée est de faire racheter vos nombreux prêts immobiliers par une nouvelle banque vous proposant une offre plus intéressante.

Mieux gérer son budget

Les ménages devant rembourser plusieurs crédits immobiliers deviennent vite surmenés :

D’un côté il y a les différentes mensualités à payer aux établissements bancaires
D’un autre côté ils ont besoin d’assez de « reste à vivre » (capital restant une fois les frais mensuels versés aux banques) pour couvrir leurs besoins journaliers (alimentaires, matériels…).

Dans une telle situation, il serait plus simple et pratique de regrouper tous les prêts immobiliers en un seul crédit. Vous pourrez ainsi mieux restructurer votre budget et par la même occasion réduire votre taux d’endettement. Il est à noter que ce dernier ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus financiers (coût de l’assurance emprunteur inclus) lorsque vous songez à contracter un nouveau prêt immobilier grâce au regroupement de crédits.

Alléger les frais mensuels à rembourser

L’un des meilleurs avantages de faire racheter vos prêts immobiliers par une nouvelle banque, c’est de pouvoir réduire le montant des mensualités. Après le regroupement de crédits immobiliers, vous n’aurez plus qu’une seule dette à rembourser auprès d’un seul organisme créancier. Pour ce type d’opération, sachez que les banques et autres organismes financiers prêteurs proposent chacun des offres de crédits affichant différentes conditions de remboursement. En général, le montant de la mensualité unique se retrouve en baisse au fur et à mesure que le taux d’intérêt proposé par la banque est moins élevé. D’ailleurs, il est bon de rappeler qu’après le rachat de crédits, votre nouveau prêt immobilier bénéficie d’un taux d’intérêt unique. Il s’agit donc d’une solution parfaite dans le cas où vous aimeriez faire baisser votre capacité d’endettement et augmenter votre « reste à vivre » ou capital restant après remboursement de la mensualité. Seulement, pour repartir gagnant de cette opération, il est important de choisir la meilleure offre de crédit proposée par l’organisme bancaire.

Souscrire une seule assurance emprunteur

Bien évidemment, comme pour les autres types de crédits (à la consommation, auto…) vous aurez besoin de souscrire une assurance emprunteur et une seule grâce au regroupement de tous les prêts immobiliers. Il s’agit d’un avantage non négligeable, sachant que le montant total d’un crédit dépend en grande partie du coût de l’assurance emprunteur. Ce dernier équivaut à environ 30 % du coût total du prêt contracté. Lors de votre rachat de crédit immobilier, songez donc à sélectionner la meilleure offre d’assurance emprunteur qui n’est pas nécessairement celle proposée par l’organisme créancier.

Raccourcir la durée de remboursement du crédit

Un regroupement de prêts immobiliers peut aussi être une bonne occasion de raccourcir la durée de remboursement du nouveau crédit. En contrepartie, vous ne pourrez pas alléger le montant des mensualités. À cause du taux d’intérêt, une durée de remboursement longue pourrait augmenter significativement le coût total du prêt immobilier. C’est donc à vous de peser les avantages et inconvénients de chaque possibilité avant de choisir la solution qui convient le plus à votre situation.

Améliorer les conditions de remboursement

Un regroupement de crédits immobiliers vous garantit de meilleures conditions de remboursement dans son ensemble. Le principe est qu’une banque va d’abord racheter tous vos prêts immobiliers et les rembourser, puis elle vous proposera une offre de prêt plus avantageuse :

Meilleur taux d’intérêt
Durée de remboursement raccourcie
Mensualité réduite

Contrairement à la renégociation de l’emprunt, vous maximisez vos chances d’obtenir un taux d’intérêt moins élevé en procédant au rachat de crédit immobilier. En effet, la renégociation de prêt n’est pas si profitable pour les organismes créanciers, d’où leur réticence devant les demandes de renégociation.

Quand opter pour un rachat de crédit immobilier ?

Certes, le rachat de crédit immobilier est une opération très avantageuse pour un emprunteur, mais encore faut-il choisir le bon moment pour l’effectuer. Bien sûr vous pouvez faire racheter vos prêts immobiliers à tout moment, mais il est recommandé de le faire :

Durant la première moitié de la durée de vie du crédit: c’est à ce moment que l’emprunteur verse le plus d’intérêts à l’organisme créancier.
Lorsque le taux d’intérêt proposé par la banque est inférieur au taux d’intérêt de vos crédits immobiliers en cours

Comment procéder à un rachat de prêts ?

Si vous avez décidé de faire racheter vos crédits (crédit à la consommation, crédit immobilier), il existe un certain nombre de démarches administratives à effectuer. La première étape consiste à sélectionner l’organisme bancaire qui rachètera vos prêts immobiliers. Sachez que vous pouvez choisir de vous faire accompagner par un courtier en rachat immobilier ou bien de trouver par vous-même l’offre la plus intéressante. Dans cette seconde option, c’est donc à vous de monter un dossier de demande de rachat de crédits immobiliers. Pour ce faire, il faudra fournir différentes informations, notamment :

Votre état civil
Vos revenus financiers et charges actuels
Votre capacité d’endettement
Votre patrimoine immobilier
La durée de vie des crédits en cours
Le capital restant dû dans sa totalité

En analysant votre profil emprunteur, l’établissement bancaire peut vous proposer l’offre de rachat de crédit immobilier la plus adaptée à votre situation (personnelle, professionnelle, financière comme immobilière). Pour optimiser vos chances d’obtenir un rachat de prêt, assurez-vous que :

Votre capacité d’endettement n’excède pas 35 % de vos revenus financiers
Vous n’êtes pas fiché aux FCC, FICP
Votre profil emprunteur correspond aux conditions de financement proposées par l’établissement prêteur

Quelques points de vigilance

Lorsque vous opérez un rachat de crédit immobilier, songez à :

Bien choisir l’offre de rachat de crédit et l’organisme prêteur (taux d’intérêt, durée, montant total des remboursements) : pour ce faire, effectuez une simulation de rachat de prêt avant tout.
Bien prendre en considération les différents frais liés au rachat de crédits: le coût de l’assurance emprunteur, les frais de mainlevée (en cas de garantie hypothécaire ou de PPD), les frais de dossier, les frais de notaire, les IRA ou indemnités de remboursement anticipé.
Bien tenir compte des conditions de financement proposées par l’organisme bancaire avant de conclure quoi que ce soit.
Bien choisir entre la réduction des mensualités ou le raccourcissement de la durée du remboursement.

Rappelez-vous également que le rachat de prêts n’est pas une solution pour minimiser les dépenses, mais simplement pour bien gérer son budget, car un allègement de mensualité signifie rallongement de la durée de remboursement.