Achat d’un terrain à bâtir : les points à vérifier avant la transaction

Achat d'un terrain à bâtir

Si vous avez un projet de construction de maison, l’achat d’un terrain à bâtir est la base de votre projet. Il faut pourtant savoir qu’avant d’acheter le terrain, il y a plusieurs critères à prendre en compte avant de procéder à une transaction. Pour mieux vous aider à bien choisir le terrain idéal selon votre attente et qui convient à votre projet, nous vous invitons à poursuivre votre lecture.

Définition d’un terrain à bâtir ou un terrain constructible

Un terrain à bâtir ou un terrain constructible est un terrain sur lequel on peut construire une nouvelle maison. La nouvelle construction doit se faire selon le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et quelques papiers d’urbanisme.

Pour qu’un terrain puisse recevoir une construction, il y a des règles à suivre et des critères à considérer avant d’effectuer les travaux. Il est tout d’abord nécessaire de consulter la commune et le Plan Local d’Urbanisme pour connaître si le terrain est réellement constructible.

Le choix d’un terrain à bâtir est important pour ne pas rater votre projet de construction. Par exemple, le sol et le sous-sol d’un terrain à bâtir doivent impérativement supporter le poids d’une maison. Il faut également choisir un terrain loin des zones inondables.

Les différents types de terrains à bâtir

Il existe deux types de terrains, possible d’accueillir une construction :

  • Le terrain isolé (hors lotissement) ou terrain en diffus: il s’agit d’un terrain qui n’est pas issu d’une division foncière ou d’une division de plusieurs parcelles. On peut vendre ce type de terrain sans qu’il soit borné et viabilisé. Un terrain isolé est souvent un terrain agricole, où l’on peut construire dessus, mais une maison de type hangar.
  • Le terrain d’un lotissement: il s’agit d’un terrain issu d’une division de plusieurs parcelles par un promoteur immobilier. Contrairement à un terrain isolé, le terrain provenant d’un lotissement doit être borné et viabilisé. La division du terrain en plusieurs lots à bâtir doit faire état d’un permis d’aménager ou d’une décision de non-opposition qui vient de la mairie.

Les pièges à éviter avant de procéder à l’achat d’un terrain constructible

La localisation du terrain

Pour la localisation de votre futur terrain, vous avez le choix entre acheter un terrain isolé ou un terrain urbanisé. Les deux présentent chacun leurs propres avantages.

Si vous êtes plutôt urbain, l’idéal est d’acheter un terrain en lotissement. Souvent, les terrains urbanisés mis en vente sont des terrains en division foncière. L’avantage est que le terrain urbanisé est viabilisé, c’est-à-dire relié à tous les réseaux comme l’électricité, le gaz, etc.

Si vous souhaitez bénéficier d’une atmosphère campagnarde, le mieux pour vous c’est d’acheter un terrain isolé. Il faut tout de même savoir qu’un terrain isolé, étant beaucoup moins cher qu’un terrain en lotissement, est non borné et non viabilisé. Vous pouvez dans ce cas rencontrer des difficultés concernant les différents types de raccordements (eau, électricité, gaz, etc.).

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Si votre projet s’oriente vers la construction d’une maison, assurez-vous avant d’acheter le terrain à bâtir que celui-ci est bien constructible. Pour le savoir, rendez-vous à la commune et consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Le PLU vous montre si le terrain en question se trouve bien sur une zone constructible pour que vous puissiez bâtir votre maison en sécurité. Il permet également de définir si le projet de construction situé sur la zone du terrain convient aux règlementations fixées par la commune (la surface constructible, le nombre des étages, les matériaux à utiliser, la distance entre les maisons voisines, etc.).

Une fois que vous êtes à la commune, vous pouvez également visionner le cadastre pour vérifier les limites de propriété ou le bornage, et voir s’il y a des différentes servitudes privées (comme les accès à la voie publique, le droit de passage, etc.), et les différentes servitudes d’utilités publiques (comme les projets de voiries, les transports en commun, les bâtiments publics, etc.

À noter que la présence de plusieurs servitudes d’utilités publiques peut vous inciter à acheter le terrain.

L’état du terrain à bâtir : surface, orientation, inclinaison, et nature du terrain

Il est important de connaître la surface du terrain que vous voulez acheter pour que votre projet de construction soit approprié à la grandeur et à la forme de votre terrain. C’est en connaissant également la surface du terrain à bâtir que vous voyiez s’il est possible de construire une maison à étages ou non.

En ce qui concerne l’orientation du terrain, l’idéal est d’opter pour un terrain en pente qui vous fera profiter de la chaleur du soleil assez longtemps si la construction de votre maison se réalise vers le Sud du terrain. Il faut également prendre en compte des ouvertures et des accès vers l’extérieur de la maison.

Il faut savoir que pour avoir de fondations sûres, il faut connaître davantage la nature géologique et l’inclinaison du terrain. Si vous achetez un terrain dont le sol est assez difficile à construire [par exemple sol humide, sol argileux, sol en calcaire, etc.], et un terrain avec une inclinaison assez importante, vous êtes dans l’obligation d’établir des fondations spéciales pour la construction de votre maison. Cela pourrait augmenter le prix de la construction de votre maison.

Les risques naturels et technologiques qui peuvent toucher le terrain

Avant de procéder à l’achat d’un terrain, il est important de vérifier si ce dernier n’est exposé à des risques naturels et technologiques.

Les risques naturels peuvent être des inondations, des tremblements de terre, des avalanches, etc. tandis que les risques technologiques sont la pollution du sol, ou encore la présence d’usine produisant des fumées toxiques.

Vous pouvez connaître à l’avance si le terrain que vous voulez acheter est lié à certains risques. Il suffit de vous rendre sur le site du ministère de l’Écologie et de rechercher la commune relative à votre terrain. Ainsi vous trouverez toutes les informations concernant votre terrain.

Dans le cas où il vous est impossible de consulter le site du ministère, par faute de temps par exemple, ne vous inquiéter pas, car le vendeur doit faire part de l’État des Servitudes Risques et Informations sur les Sols [ESRIS] et de l’état parasitaire du terrain si jamais il se situe dans une zone à termite, lors de l’achat du terrain devant le notaire.

L’environnement autour du terrain

Si un terrain vous intéresse à première vue, il faut connaître l’environnement de ses alentours et les nuisances qui peuvent déranger à longueur de la journée.

Les nuisances peuvent être :

  • Des bruits: bruit venant d’une route trop près du terrain, d’une voie ferrée, d’une usine à proximité, d’une école, des voisins trop bruyants, etc.
  • Des odeurs: venant d’une station d’épuration, d’une ferme, d’une usine, des déchets jetés par les entreprises ou provenant des exploitations agricoles.
  • Des ondes: venant des ondes des antennes téléphoniques, des fils électriques, etc.

Il est donc conseillé de visiter à plusieurs reprises le terrain que vous voulez acheter, et cela à des horaires différents pour voir à quel moment certaines nuisances se déroulent s’il y en a.

La distance qui sépare votre terrain et les endroits que vous fréquentez

La distance qui sépare votre terrain et les endroits que vous fréquentez d’habitude est importante pour ne pas perdre trop de temps. Il peut s’agir de votre lieu de travail, des transports en commun, des commerces, de l’école de vos enfants, des services sanitaires, des bureaux administratifs, etc.

Pour voir si la distance entre votre future maison et vos endroits à fréquenter vous convient ou pas, vous pouvez faire des essais de déplacement, surtout pendant les heures pleines, pour voir la densité de la circulation.

La viabilisation du terrain à bâtir

Il est plus facile de faire une construction sur un terrain viabilisé que sur un terrain non viabilisé. En effet, un terrain viabilisé est automatiquement relié aux différents réseaux comme l’électricité, le gaz, l’eau, le réseau téléphonique, etc. il est donc plus avantagé d’acheter un terrain en lotissement ou en urbaine.

Par contre si vous souhaitez acquérir un terrain isolé, c’est-à-dire non viabilisé, la construction peut vous revenir plus chère, car il vous faut encore faire des travaux de raccordement, surtout si les points de réseaux sont éloignés du terrain.

Le prix d’un terrain à bâtir sur le marché

Si un terrain se trouve être votre coup de cœur, mais à un prix assez élevé, il est tout de même conseillé de faire une étude de prix des terrains mis sur le marché afin de procéder à une négociation avant l’achat.

Pour connaître les prix pratiqués sur le marché, vous pouvez consulter le site dédié au prix de l’immobilier régi par les notaires. Les prix sont affichés par commune, par département, etc.

Les taxes et impôts liés à votre future maison

Il est important de vous renseigner sur la taxe foncière et la taxe d’habitation liée à votre future maison. Le montant de la taxe peut varier selon la commune de votre terrain ou selon le type du terrain lui-même. Cela peut influer sur votre choix lors de l’achat du terrain à bâtir.

Les taxes liées à la construction de la maison sont différentes des taxes foncières à payer une fois la maison terminée. Il s’agit de la taxe d’aménagement [TA], la taxe pour le conseil en architecture, urbanisme et environnement [TCAUE], la taxe départementale des espaces naturels sensibles [TDENS].

Pour connaître le prix de ces taxes liées à la construction, vous pouvez consulter la commune ou le trésor public de votre région.