Quelles sont les règles d'urbanisme à respecter pour une construction en zone classée ? - Margot

Vous songez à la construction d’une maison en zone classée ? Comme les zones classées sont soumises à des règles d’urbanisme très strictes, sachez que votre projet de construction n’est pas forcément envisageable. Cela concerne tout aussi bien les constructions de maison que celles des différents aménagements extérieurs : piscine, rénovation ou extension de maison, mise en place de panneaux solaires, etc. Avant de pouvoir entamer les travaux de construction ou bien de rénovation en zone classée, vous allez devoir faire une demande d’autorisation pour une construction dans un secteur protégé. Pour vous aider à y voir plus clair, nous faisons le point sur les étapes clés à suivre pour pouvoir construire en zone classée.

Construction en zone classée : quelles sont les conditions à respecter ?

En France, la protection des bâtiments faisant partie du patrimoine architectural ou culturel est fondamentale. Tout projet de construction ou de rénovation d’une maison dans les zones classées est alors soumis à une règlementation stricte. En effet, il est essentiel de protéger non seulement chaque bâtiment classé au titre de monument historique, mais également l’environnement et la zone urbaine aux abords de ces monuments historiques. La présence d’une seule maison dont le style architectural ne s’accorde pas à celui du monument pourrait effectivement avoir des répercussions négatives sur l’esthétique de celui-ci. Selon les règles du Code de l’urbanisme, aucune construction et aucuns travaux de rénovation ou de démolition ne sont autorisés dans un périmètre de 500 m entourant le bâtiment en zone classée.

Cependant, depuis la mise en vigueur de la loi ALUR, les périmètres de protection pour les bâtiments au titre de monuments historiques dans certaines régions ou communes ont fait l’objet de modifications et de réaménagements. Dans certains milieux urbains, le PLU ou Plan Local d’Urbanisme a été modifié au fil du temps. C’est pourquoi bien avant d’acheter un terrain, de demander un permis de construire ou d’envisager la réalisation de travaux de rénovation (en particulier ceux qui modifient l’aspect extérieur d’une maison existante), vous devrez consulter le plan local d’urbanisme en mairie. Cela vous permettra de savoir si la maison à rénover ou le terrain à bâtir est concerné ou non par une zone classée ou protégée. C’est généralement le cas si l’habitation ou le terrain se trouve dans un périmètre de monuments historiques.

Après avoir consulté les documents d’urbanisme et pris connaissance des différentes restrictions en termes de construction et de style architectural, vous saurez si vous avez oui ou non la permission de construire ou de rénover votre maison selon vos désirs.

Les règles d’urbanisme régissant la construction en zones classées

Procéder à une construction dans un secteur protégé par une règle du Code de l’urbanisme comporte souvent plusieurs restrictions. Parfois, ce type de projet est même interdit, notamment si l’architecte des Bâtiments de France (ABF) émet un avis défavorable. En plus de ces contraintes règlementaires, notez que construire une maison ou une piscine en zone classée engendre des surcoûts non négligeables :

Façade ou toiture: en construction neuve comme en rénovation, vous allez devoir installer une toiture ou créer une façade dont l’aspect doit s’accorder parfaitement à celui des bâtiments situés dans la zone classée. Cela implique non seulement des contraintes budgétaires, mais également des contraintes d’architecture.
Demande de services obligatoires réalisés par l’ABF : pour tout projet de construction ou de rénovation sur un terrain concerné par une zone protégée (présence de monuments historiques), il est indispensable d’obtenir l’accord d’un ABF. Avant d’émettre un avis favorable, l’architecte des Bâtiments de France s’assurera que votre construction ne porte atteinte à la perception du bâtiment historique.
Retards dans la réalisation du projet: les travaux de construction ou de rénovation dans les zones classées ne peuvent être entamés qu’après avoir effectué les démarches administratives. Vous allez devoir attendre le délai d’instruction de la déclaration préalable des travaux ou bien du permis de construire délivré par le préfet après avoir obtenu l’autorisation de l’ABF.

Malgré ces frais supplémentaires engendrés, il est parfois possible de bénéficier de subventions de l’État ou des collectivités (de la part de la commune dans laquelle se situent les zones classées). Néanmoins, il est à savoir que ce ne sont pas toutes les régions ou communes comprenant des secteurs de zone protégée qui sont éligibles à ces aides financières, bien que la réalisation de tous travaux en secteur classé est régie par des règles très strictes du Code de l’urbanisme. Vous pouvez consulter la carte des zones des bâtiments de France pour avoir la liste des bâtiments concernés par ces subventions.

Quelle autorisation demander en cas de construction en zone classée ?

Pour procéder à des constructions ou à des travaux de rénovation ou de démolition en zones classées, vous devez d’abord constituer un dossier de demande d’autorisation des travaux en secteur protégé. Ensuite, vous allez l’envoyer ou le déposer directement auprès de l’administration municipale de la commune concernée par les secteurs de zone classée. C’est au service urbanisme de transmettre ce dossier de demande aux services concernés afin de demander leurs accords :

À l’ABF ou architecte des bâtiments de France uniquement: l’avis de l’ABF suffit notamment si les travaux de construction (de maison ou piscine) ou de rénovation seront réalisés en zone où se situe un bâtiment classé au titre des monuments historiques.
À l’ABF et à la commission départementale des sites lorsque le projet a lieu dans une zone entièrement classée monument historique. En plus de l’accord de l’ABF, celui du préfet de région est également indispensable.

Il existe différentes autorisations selon les spécificités de votre projet :

La déclaration préalable des travaux: en cas de construction, la demande de cette autorisation doit être déposée si la surface de votre nouvelle maison est inférieure à 20 m2. Le délai d’instruction est de 2 mois minimum, comptez au moins 1 mois pour avoir l’avis de l’ABF.
Le permis de démolir: vous devez obtenir ce type d’autorisation pour tous travaux de démolition (totale ou bien partielle) d’un bâtiment. Le délai d’instruction de demande de permis de démolir est minimum de 3 mois, mais peut aller jusqu’à 1 an pour les sites classés (hors bâtiments historiques). Pour l’avis de l’ABF, comptez 3 à 4 mois pour les zones considérées comme classées (celles aux abords des monuments historiques).
Le permis de construire: la demande de cette autorisation est obligatoire notamment si le projet fait l’objet d’une modification de la structure ou de la destination de l’édifice ou si sa surface au sol excède 20 m2. Si les travaux concernent les abords d’un monument historique, le délai d’instruction du permis de construire est de 6 mois minimum. Pour ce qui est des sites classés, cela peut aller jusqu’à 1 an. Le délai minimum pour obtenir l’avis de l’ABF est de 2 mois.

Affichage obligatoire de l’autorisation d’urbanisme

Dès lors que vous avez obtenu l’autorisation des travaux en zone classée, celle-ci doit être affichée sur le lieu des travaux de construction ou de rénovation. Notez que le panneau d’affichage doit être parfaitement visible depuis la voie publique. La durée d’affichage de l’autorisation d’urbanisme est généralement la même que celle du chantier. Il existe cependant une exception : l’autorisation doit être affichée au moins durant 2 mois, bien que le chantier soit fini avant ce délai.

Le panneau doit afficher des éléments obligatoires tels que :

Le numéro et la date de délivrance de l’autorisation
Le nom et la raison sociale du titulaire du permis
Les caractéristiques du projet
L’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté par le public
Une mention sur le droit de recours

Construire en zone classée : quelle solution en cas de refus ?

Certes, il existe des recours en cas de refus de la part de l’architecte des bâtiments de France ou ABF, mais les différentes démarches à suivre pour obtenir l’autorisation d’urbanisme restent complexes. Les recours ont vraiment très peu de chance d’aboutir, car il est impossible de s’opposer à la décision finale de l’ABF. Notez que les articles de l’arrêté du 19 février 2014 spécifient que le tribunal administratif doit impérativement accepter cette dernière.

Afin d’obtenir une autorisation des travaux (permis de construire, permis de démolir ou déclaration préalable des travaux), vous allez demander un recours gracieux à la préfecture. Si la préfecture rejette votre demande, vous avez toujours la possibilité de contester sa décision, mais pour ce faire, vous allez devoir refaire une demande. C’est effectivement la seule solution à votre disposition en cas d’avis défavorable de la part de l’ABF concernant votre projet de construction, de rénovation ou de démolition en zone classée monuments historiques.